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【民事代理】田某、饶某、胡某1、胡某2、胡某3房屋租赁合同纠纷一案
添加时间:2019-07-14 21:51:01 来源:浙江八咏律师事务所 点击量:


案情(概要):2012年4月28日,出租方胡某1与承租方田某签订房屋租赁合同一份,约定:甲方(胡某1)将房屋租给乙方(田某)使用,用途为会所商业经营。同时受胡某2、胡某3委托将其房屋也一起出租给乙方,以上共约200平方,租期由2012年5月18日至2020年5月18日,交付使用期为2012年5月18日,租金分两次支付,第一次于2012年5月18日付前五年的租金6万元,第二次于2017年5月18日支付后三年租金5万元,租金由甲方一起收取。合同签订之日乙方支付甲方定金5000元,房屋交付使用后自动转为押金,合同期满后押金无息退还给乙方。租赁期内乙方因需要对出租物业或屋内设施进行装修或改动,须经甲方同意,修理费用及安全问题均由乙方负责,退房时不能拆除装潢设施,并在需要时按甲方要求恢复原结构状况。由于政府政策原因导致合同不能全面履行的,甲、乙双方互不承担责任。租金按实际使用时间计算,多退少补。饶某作为田某的委托代理人在该合同的承租方栏签名。后双方又签订补充协议:租期增加二年,至2022年5月18日。2017年5月18日前支付后五年租金9万元。租期满或乙方退出时,乙方负责将沿街北侧门封闭,恢复原来大门和原公共通道原样,保证甲方顺利通行,按原样恢复。合同签订后,出租物业交付给承租人,承租人随后对承租房产进行了装修。2013年3月14日,饶某、田某为经营者在租赁物上经营。2017年3月,租赁物列入政府征收范围。2017年5月29日,饶某转账给胡某1九万元,注明用途为房租费。2017年6月28日,甲方向乙方发送了《关于政府征收终止合同再次敦促搬迁的函》,告知双方签订的合同自然终止,要求乙方立即停止占用场地营业,按时搬迁。2017年7月14日征收组办好征收手续,乙方获得搬迁补偿款。在房屋征收前,胡某1为田某、饶某垫付水费439.81元。饶某、田某向胡某1主张租金87750元,保证金5000元,房屋征收补偿款264601元;向胡某2主张房屋征收补偿款87172元;向胡某3主张房屋征收补偿款55546元。

本案争议焦点1、关于房屋装修问题,田某、饶某主张胡某交付的房产因年久失修而破败不堪,其对承租房屋进行装修投入了大量财物。胡某主张原有房产的状况尚好,本来就有房屋装修价值。2、田某、饶某是否存在延迟搬迁的情况。田某、饶某主张其于2017年7月4日已完成搬迁;胡某则主张田某、饶某至今仍有部分物品堆放在房屋内,因田某、饶某拒绝按时搬迁,搬迁补偿及腾空奖励不可能给予田某、饶某。

代理律师意见(概要):本所接受胡某2、胡某3的委托参与本案诉讼,并向法庭发表以下代理意见:1、饶某作为本案的原告主体是不适格的。2、田某主张房屋拆迁补偿款没有事实和法律依据;合同约定自然解除互不承担违约责任;合同双方对因政府政策原因导致合同不能全面履行的可能性有相当的预见,对于相对应的约定应予以尊重;履行合同义务具有相对性,田某办理租赁房屋和胡某2、3取得政府给予的拆迁补偿款是两个不同的合同依据;关于装修补偿款,田某装修的主要部分在于楼梯、栏杆、天井、走廊等外观工程,然而这些资产并与本案并无关联;关于停业停产损失,该部分补偿款的补偿对象是被征收人,是政府为了弥补被征收人的损失而给予的补偿,胡某2、3作为出租人,也是实际经营者,因拆迁而获得补偿有事实和法律依据;关于腾空奖励等,合同到期后马上搬离是饶某应当履行的合同义务。

法院判决(概要):1、由胡某1返还田某、饶某租金87290元及保证金5000元,折抵水费439.81元,应退回91850.19元。2、由胡某1支付田某、饶某装修补偿款70607.50元。3、由胡某2支付田某、饶某装修补偿款22256.50元。4、由胡某3支付田某、饶某装修补偿款14237.50元。


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